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| 房产进入冰川时期“恐龙”将灭亡？ | |||||
| 作者：佚名 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2008-4-9 | |||||
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当时曾有一颗直径7~10公里的小行星坠落在地球表面，引起一场大爆炸，把大量的尘埃抛入大气层，形成遮天蔽日的尘雾，导致植物的光合作用暂时停止，恐龙因此而灭绝了。
进入2008年，银行对于房地产企业贷款继续紧缩让开发商感到了危机。建设部政策研究中心主任陈淮就提出，房地产冰川时期到来，先死掉的是“恐龙”。
SOHO中国的董事长潘石屹也认为房地产将进入一个调整期，很多拿地过多的大型房地产企业或将出现资金断链的可能。
如果，拿地较多的企业被业内称作“地产恐龙”的话，那么资金就是这些恐龙的“食物”。
但是，今年银行对于贷款的继续紧缩，这些“恐龙”将面临“食物”短缺的局面。业内人士和专家都纷纷预言今年房地产中的“恐龙”将倒下。
地产“恐龙”以前这样觅食
“四两拨千斤”，小资金撬动大项目
以往房地产公司用一些“策略”开发大型房地产项目。用小资金启动大项目就是其中的一个“策略”。
据业内人士介绍，以往开发项目对启动资金的要求并不高。在以前对于土地费用，开发商可以进行“分期付款”。这就减少了开发商启动资金的压力。
并且，在银行贷款方面，很多企业采用“过桥贷款”的方式：
第一步，利用房地产信托门槛较低条件，房地产商利用信托公司贷款拿到土地后，一般可以得到“两证”；第二步，当房地产商拿齐“四证”，并通过信托贷款满足了30％自有资金的条件，就可向银行申请贷款；第三步，获得银行贷款后，归还高利息的信托贷款。
这一流程往往只需几个月，所以房地产业把它喻为“短期过桥贷款”。但这种方式加大了银行贷款业务的风险，开发商只用少量资金就能套取银行的贷款。
并且，在施工过程中，建设工程所用资金也是承建单位垫付的。“承建单位的资金实力不同，垫付的时间也不一样。具体的是承建商和开发商协商的。”业内人士这样告诉记者。
开发商最主要就是利用销售快速回笼资金，然后还银行贷款和给付工程款。
事实上，也正是因为这些原因，很多房地产企业利用“小资金启动大项目”的杠杆原理在进行扩展，并且，通过上市募集启动项目所需资金。
但这也为“恐龙”的灭绝埋下了伏笔。
地产“恐龙”面临“食物”危机 银行发出风险预警，开始减少“食物”供给
“2008年资金将成为房地产企业的关键，尤其是那些手头土地储备较多的企业。”这已经成为开发商们的共识。
事实上，可以说，银行方面早已经开始着手减少“食物”供应了。这场“食物”危机早已经有预示，只不过在房地产势头火热的上升势头中，这种预示被忽略了。
早在2006年的时候，中国人民银行公布的《中国金融稳定报告(2006)》中就发出警告。在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等3大潜在金融风险。
报告中称：由于房地产贷款占比例比较高，在国内资产证券等金融产品缺乏的情况下，房价下跌可能使房地产市场波动风险高度集中于银行体系，导致从事房地产金融业务的银行出现呆坏账。
“食物链”断裂 “恐龙”去哪觅食
银根紧缩，很多地产企业面临资金的困境
在警示过后，一切该到来的如期到来。
先是国家对于信托资金的整治，此后对于银行贷款的从严，一直到去年国家要求：建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。
一切都在表明，房地产开发对资金的要求已经越来越高。而在银根紧缩的情况下，房地产企业，尤其是土地储备量较大的企业将面临资金的困境。
资金对于房地产的影响，建设部政策研究中心主任陈淮提出：房地产冰川时期到来，先死掉的是“恐龙”。
“企业将会采用加快建设速度提供供应量来增加现金回流，或者寻找合作伙伴，或者转让土地。否则，很多项目可能会中途死掉，变成烂尾楼。”一位知名房地产公司的总经理也证实了陈淮的说法。
而就在上星期，“地产届大嘴”SOHO中国的董事长潘石屹刚刚给一些上市公司列了“黑名单”，认为其中的企业会在今年倒下。
经济学家易宪容表示，目前部分房地产公司的降价行为是为了尽快地回笼资金，股市的低迷让房地产公司融资渠道也开始变得狭窄。
并且，这一轮股市的下跌，不仅减少房地产企业便利的融集渠道，也使得财富效应的逆转让国内居民对住房的需求严重下降。
在采访结束的时候，一位公司老总告诉记者：下一步，房地产的融资渠道可能变为，以基金、信托为主要的融资对象，部分的项目也许会向地下钱庄贷款。 |
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