昨天，来了几个媒体的朋友，一起聊天的时候难免提到最近万科“拐点论”引发的一场全行业的口水战。

从万科全国的战略来看，确实是万科的拐点到了，而且万科确实也是在贯彻着万科拐点的主张，先是广州、深圳降价，紧跟着成都、重庆，再后来上海、北京，最近又是杭州等城市并且波及全国。

从万科降价的效果来看，应该说多少还是回收了一定的现金流，这样万科从2006年以来，拿到的那些地块的运转资金短缺状况可能会得到初步的缓解，（只是预计，实际能不能解了万科这个大鳄的渴，尚不得而知。资金短缺的苦楚可能只有当事人知道）。

大家都知道，房地产和股票市场都有一个普遍的规律，那就是买涨不买跌，谁知道你万科这次降价完了之后还有没有更加深度的价格折扣在等着我们？现在买了是不是过一段时间还要跌？

其实从万科开发的模式来看，先不说是否是全国房地产拐点已经到来，但至少是万科的拐点到了！为什么这么说呢？

首先声明，我不是学者，也不是万科的内部人员，更没有万科内部的人员做策应，而且没有时间对万科进行大量的数字分析，理论研究。我只是以一个房地产从业人员多年在旁边对万科的一知半解来粗浅的分析万科的拐点到来。

读过写王石写万科的一些书，主要是传记类，那些冗长的数字分析，理论研究我是看不下去的！

从些文章中我们可以知道，王石先生是一个正直的人，是完全不会去通过关系拿地，通过贿赂官员得到政府照顾的。以前万科拿到的地基本上是别人不感兴趣，不想要的地，从北京万科在北京的发展来看我们就可以看出，从万科星园、万科城市花园、万科青青家园等一直持续在外围转悠就知道，万科过去的日子有多苦，为了解决万科拿地难，又要维持上市公司业绩的要求，2006年以前的万科确实是在王石同志的带领下走出了一条艰苦创业的道路，精工细作，从加法做到减法等等等等。

关键是那个时候万科，真正是把好不容易拿到的地进行了精工细作，并且在营销上也做出了很多很多开创历史先河的东西，所以万科那个时候的售价一直是高于周边楼盘1000到2000块钱甚至更多的。就算是这样，北京万科也是因为业绩的问题频频更换总经理。这个时期的万科走的是精品路线。

从2006年开始，万科在各地拿地的速度和土地的储备量得到了迅速的增加，现在万科已经从过去的个体农户或者小地主，变成了大地主甚至土地资本家。这个时候的万科必须改变经营思路了，他已经不能够精工细作了，他已经不能够以高企的价格、缓慢的销售节奏来引领各个地区的房价了！这个时候万科也要走性价比最优来获得市场的最快认可，迅速成交来达到现金流快速流转的开发模式了！（这个也是奥林匹克花园一直以来的开发模式，从这一点来看，奥林匹克花园还是很自豪的）。

政府工作报告里面指出，“政府主要制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房。”而万科开发的项目也是以中端住宅为主，所以万科项目所在的房地产细分市场是政府要重点调控的市场，从政策面上来看，万科也要走向拐点！

所以我现在担心的不是万科的拐点能不能带来全行业的拐点？而是更加严峻的万科会不会变为第二个顺驰？

现在的万科和当年的顺驰是何等的相似！都是大手笔拿地，适逢政策调控带来的前半年的房市萧条，多方面原因导致资金链断裂，降价所带来的资金回笼不能迅速满足资金缺口，

现在万科还有一个更加大的压力，那就是上市公司业绩需求，股价连续下跌！

 房地产市场每一招都是险棋，尤其是现在做大的万科，千万不要招致满盘皆输的局面，那样的话，不但是房地产界的悲哀，也是中国经济界的悲哀！我还是要祝福你，万科走好！

而那些正在犹豫是否购买万科产品的朋友，希望你们听取一下王石先生的忠言：“三年之后再出手”因为那个时候万科是死是活自然见分晓！

附注：

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